2019年底的一场考验，让北京大部分商业活动陷入“冰冻”，同时也打破了2020年一季度北京商办市场的正常运行节奏，市场需求受到短暂抑制，承压明显。二季度以来，随着各行各业有序复工复产，商业地产开始企稳回暖，未来2-3个季度市场活跃度有望提升，长期看基本面仍较为健康。
北京一季度商业经济回顾
一季度，突如其来的疫情对北京实体商业消费产生了较大冲击，但从三月下旬开始，核心商圈的大部分商场都基本恢复运营，除影院、休闲娱乐等业态，其他业态80%以上的店铺都恢复了正常营业，各大城市复工节奏加快使得写字楼渐复常态。
从数据上看，据北京市统计局，一季度北京市实现地区生产总值7462.2亿元，同比下降6.6％，第三产业实现增加值6539.9亿元，同比下降4.8%。其中，金融业实现增加值1682.5亿元，增长5.5%；信息传输、软件和信息技术服务业实现增加值1196.0亿元，增长3.5%。金融业、信息服务业占第三产业的比重超过四成，金融、信息服务等产业的稳健发展巩固了北京写字楼需求端的基本面。
政策方面，疫情发生以来，北京市已多次出台针对中小微企业的帮扶措施，从房租减免、融资渠道畅通、减税降费等方面发力，保障中小微企业实现有序复工复产，预计全市市场活力和动力将进一步增强，二季度经济将加快恢复。
北京商业需求长期存在，随着疫情逐步稳定、更多企业顺利的复岗复工，交易往往会出现一定的释放，消化之前所压抑的需求，逐渐恢复到疫前水平。
北京写字楼存量概览
截至2020年一季度，全市写字楼总存量约2475万平米，其中82%为单一业权楼宇。单一业权楼宇存量主要分布于CBD、金融街、望京及东二环，合计占比超过50%；存量中甲级及以上占比为47%。
全市甲级写字楼当季表现
全市甲级写字楼当季表现
截至2020年一季度，全市甲级写字楼平均租金377元/平米月，平均空置率13.8%。核心商圈租金水平及空置率表现均优于全市平均水平，分别达到423元/平米月和8%。其中金融街租金水平达到707元/平米月，中关村空置率表现最优，为2.1%。
全市甲级写字楼资本值和资本化率趋势
全市甲级写字楼资本值和资本化率趋势
北京甲级写字楼资本化率呈下降趋势。北京甲级办公楼的资本化率为4%左右，在全球主要城市中处于相对高位。
全市乙级写字楼当季表现
全市乙级写字楼当季表现
截至2020年一季度，全市乙级写字楼平均租金263元/平米月，平均空置率13.4%。核心商圈租金水平及空置率与新兴商圈差异不大。其中金融街租金水平达到459元/平米月，中关村空置率表现最优，为0.3%。
全市写字楼租赁成交分析
全市一季度写字楼成交数据显示，签约面积2000平米以上占总成交量的28.7%，2000平米以下占71.3%。与去年同期相比，2000平米以下成交量占比上升了18个百分点，签约面积呈现“趋小”态势。
全市写字楼成交数据显示，金融、能源及高科技行业为前三大主力租赁客户，去年同期高科技、专业服务及金融业为前三大主力租赁客户。
全市写字楼成交数据显示，金融、能源及高科技行业为前三大主力租赁客户，去年同期高科技、专业服务及金融业为前三大主力租赁客户。
全市写字楼新增供应量预估
未来三年，全市写字楼新增供应量约314万平米，约占全市现有存量的15%。其中63%的新增供应位于新兴商圈。
从关键数据上看：一季度，北京写字楼增量均为甲级写字楼，且集中于CBD、亚奥及丽泽商圈；租金下滑明显，但新兴商圈甲级租金较为坚挺；空置率小幅增加，新兴商圈空置率波动幅度较大。
从关键数据上看：一季度，北京写字楼增量均为甲级写字楼，且集中于CBD、亚奥及丽泽商圈；租金下滑明显，但新兴商圈甲级租金较为坚挺；空置率小幅增加，新兴商圈空置率波动幅度较大。
北京写字楼市场研判
- 疫情导致北京写字楼市场租赁需求暂缓
2020年一季度受疫情影响，部分企业租户纷纷暂缓选址和扩张需求，北京全市写字楼市场租赁活动基本属于停滞状态。加之经济的下行压力使得一些敏感的企业租户出现了退租、 缩减面积等现象。
至此，一季度北京全市和五大核心商圈写字楼市场净吸纳量分别为-36,782平方米和-28,643平方米，北京全市和五大核心商圈市场空置率则继续小幅上扬，分别为13.8%和8.0%，分别环比上升0.3和0.4个百分点。
- 业主提供较为松动的租金价格吸引租户
由于疫情消退尚需时日，北京大部分写字楼业主对此都持观望态度，并将精力主要放在了防疫上面。此外，业主给予了更为松动的租金价格和采取加大免租力度等优惠条件来吸引企业租户。至此，一季度北京全市和五大核心商圈写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币377.5元和423.7元，分别环比下降1.3%和1.0%，同比下降5.6%和3.5%。
- 疫情结束前租金将继续面临下行压力
在疫情尚未结束前，随着经济增长的持续放缓、企业盈利下降和租赁需求疲软或将拉动写字楼市场空置率继续攀升，租金将继续面临下行压力。未来2-3个季度，随着疫情的消退和更多企业顺利的复岗复工，预计写字楼市场租赁活动将恢复到疫情前水平。
此外，受此次疫情影响，5G、大数据、远程虚拟、VR/AR、线上娱乐、线上教育、医疗健康、保险等行业或将迎来更多发展契机，或将为写字楼市场带来新的租赁需求。同时，智能远程办公将逐步兴起，相关支柱产业也将呈爆发式增长。
未来，楼宇的智能管理、安全管理和绿色健康将成为提升写字楼市场竞争力的主要因素，而能够应对突发公共事件的写字楼将更加受到企业租户的信任与青睐。
北京长租公寓市场概况
北京是防疫的核心城市，公寓作为人员流动相对活跃、人员集中度较高的居住单元，成为防控重点。各级管控措施大大限制了公寓在疫情期的开业、招租、入住，使得原本每年春节后的返租季租赁市场小阳春陡然转冷。
榜单解读
本季度品牌公寓房源量总体提升不大，各大公寓品牌开拓新门店的速度均明显放缓。据克而瑞团队监测显示，石榴熊猫公寓、旭辉领寓、自如寓、龙湖冠寓等在北京均没有新增开业门店。原计划在一季度开业的公寓门店，开业时间基本上都延期到二季度甚至更晚。
乐乎公寓继续蝉联集中式长租公寓房源榜首位。作为以轻资产运营的头部代表，即使在艰难的一季度，依旧新增布局两家门店。魔方公寓在一季度新开9号楼五方桥店，房源数量354间。此外新签约的项目也在积极布局储备中。ZOME己美公寓是房源数量增长较快的一个公寓品牌。该品牌善于拓展小规模单店加盟，门店数量增长快，位列门店数量榜榜首。
市场展望
随着全国疫情逐步得到控制，一季度末北京各街道社区管控也逐步有所松动，部分公寓可以有限制地接待看房和签约入住，但部分街区依然限制较严，在公寓物业成本高、租房需求大幅下降、房源空置率上升、租客退租的多重压力之下，公寓运营企业依然面临严峻的考验。与此同时，机遇并存，头部企业有望发挥规模效应，通过收并购及合作积极提高企业市占率，带动行业集中度进一步提升。
热点话题：蛋壳公寓赴美上市
1月17日，长租公寓运营商蛋壳公寓成功登陆美国纽交所，股票代码“DNK”， 成为2020年第一支登陆纽交所的中概股，也是青客公寓之后第二家成功上市的长租公寓企业。
按照发行价，承销商行使超额配售权后，蛋壳公寓总计募集资金超1.49亿元，市值可达27.4亿美元。
2020年一季度北京大宗交易总成交额为196.75亿元，同比基本持平。从物业类别上来看，综合体和写字楼占到总交易额度的分别为73%和21%。表明在北京写字楼相对稳健的基本面支持下，办公用途资产依然是投资者较为关注的物业类型。
疫情使一季度的北京商办市场租赁压力有所加剧，招商受压、需求被抑制、空置率上升，租金下行压力增大。但随二季度防控形势持续向好，需求端市场情绪逐渐稳定，之前被暂时压抑的消费、投资等需求得以释放；市场端企业复工和线下售楼处正式对外及一系列活动刺激，北京商办市场有望回暖。
北京大宗交易情况
疫情对写字楼投资市场的影响，主要体现在项目的交易延迟、新项目启动暂缓两方面。北京投资市场一季度出现多宗核心区项目成交，包括位于CBD商圈LG双子座大厦、中关村商圈的中兴大厦、望京商圈的万科时代中心，均以股权的形式完成交易，以及三峡新能源收购成大广场。
2020年一季度北京大宗交易总成交额为196.75亿元，同比基本持平。从物业类别上来看，综合体和写字楼占到总交易额度的分别为73%和21%。表明在北京写字楼相对稳健的基本面支持下，办公用途资产依然是投资者较为关注的物业类型。
疫情使一季度的北京商办市场租赁压力有所加剧，招商受压、需求被抑制、空置率上升，租金下行压力增大。但随二季度防控形势持续向好，需求端市场情绪逐渐稳定，之前被暂时压抑的消费、投资等需求得以释放；市场端企业复工和线下售楼处正式对外及一系列活动刺激，北京商办市场有望回暖。
