“十年后，这个行业毛利会越来越低，靠卖房建房利润率下降，房地产企业更多地需要进行产业升级。” 近日，首创置业执行董事/副总裁/财务总监、首金资本董事长范书斌在接受21世纪经济报道记者独家专访时表示。
本篇专访发布于《21世纪经济报道》、21财经APP
原标题：《首金资本范书斌：地产金融属性将越来越强 助力城市功能升级》
“十年后，这个行业毛利会越来越低，靠卖房建房利润率下降，房地产企业更多地需要进行产业升级。” 近日，首创置业执行董事/副总裁/财务总监、首金资本董事长范书斌在接受21世纪经济报道记者独家专访时表示。
范书斌认为，房地产企业受负债率等影响，以赚“快钱”为主，但这并不是可持续发展的路线，未来房地产企业会根据政府城市功能定位等重新发展，作为开发商的功能将越来越弱化，不再仅是传统意义上的开发商，其资管属性及金融属性将会越来越强。
据了解，目前首创置业已经在探索转型，其业务涵盖了奥特莱斯、长租、养老、产业园区、众创空间等不同地产类型。而为更好地转型升级，首创置业还设立基金平台公司首金资本，将通过基金平台引入和联合外部资源，实现地产与金融深度结合。据介绍，首金资本业务主要聚焦地产开发、资产管理、文创及产业地产、私募股权、海外地产等五大基金方向。
在范书斌看来，首金资本的布局更市场化，亦能更好地提高效率。首金资本将助力首创置业转型，也将有利于首创集团战略协同发展。“首金资本在开始的两年可能地产开发的比重会较大，但后续比例将逐渐缩小，包括文创、长租公寓、资管业务、产业地产等比例将大幅提升，也将通过外部合作形式引入专业的运营资源。”
助力国企转型
《21世纪》：为什么会在首创置业旗下成立一个金融平台首金资本？
范书斌：多年来，首创集团一直倡导产融结合发展，首金资本作为首创置业旗下的金融平台，可以为首创置业引入和联合外部资源，实现地产与金融的深度结合，也将助力首创置业转型升级，协同首创集团战略发展。
首金资本定位是城市金融运营商，而不是单纯的买地卖楼。随着经济的发展，未来房地产行业的发展逻辑也在改变，纯粹开发商性质的地产商毛利将越来越薄，而整个行业也不再是以单核城市的增长逻辑，而是以城市圈发展的概念。
截至目前，首创置业投资布局聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市圈，并借助资金优势和多元化资源积极扩大投资规模，仅2018上半年就新投资了位于北京、天津、广州等地的10个开发项目。
《21世纪》：首金资本将如何助力首创置业转型升级？
范书斌：首金资本一个重任是促进首创置业转型。首创置业是上市公司也是开发商，从自身而言比较难转，受资产负债率、评级压力等限制，养老产业、长租公寓、持有商业物业等长线的投资一般都很难快速拓展。而首金资本是以基金形式来做，则是投资者有决定权，对于有长期回报的投资，便可以较长时间持有，而不是仅限于赚快钱。
与此同时，首金资本也将对首创集团对发展起到战略协同作用。首创集团产业链布局很完整，通过首金资本的协同作用，小到一个楼，可以通过基金对形式将其变成一个联合办公概念，大到一个园区，可以变成一个文创园。
未来我们会以首金资本作为金融平台，尝试做一些股权投资，以产权股权的形式进行投资，适当入股园区企业，做财务投资人。
《21世纪》：首金资本业务主要聚焦地产开发、资产管理、文创及产业地产、私募股权、海外地产等五大基金方向。这几大发展方向具体如何规划，是否有相应的人才储备？
范书斌：在初期，地产开发还是比较大比例，为了保持现金流平衡，因为相对而言地产还是周转快。 后期整合社会资本，资管、文创等比例将会不断上升，地产将不会是主要发展方向。
从传统地产到产业园开发，首创置业在为区域推进产业升级的同时，也为区域汇聚了更多精英人才，加深区域的发展后劲，积累了很多经验。这些人才也将助力首金资本去发展相应的产业。
如在文创板块，2009年时，首创置业承接了北京CBD核心区的厂房改造项目，并将其改造为郎园Vintage文化创意街区，成为北京文创产业的标杆之作；由首创集团及首创置业、中关村发展集团、中关村软件园”共同开发建设的中关村集成电路设计园IC PARK也已经崭露头角，近来很多城市也都在寻求与我们的深度合作。
实际上，首创集团的一个传统优势是与国内外优秀的企业合作，借鉴及吸收对方经验，同时在发展的过程中培养自己的能力与人才，如环保水务、地铁等都是与国际上最优秀的公司合作。首金资本也将与国内外优秀的企业合作，向对方学习的同时培养自己的团队。
产融结合
《21世纪》：您怎么看金融对产业的促进作用？
范书斌：金融能够更好地促进产业发展。此前苏宁、国美等卖场能够迅速崛起，实际是他们具有较强金融属性，一个超市就相当于一个储蓄所，能够吸纳社会流动性，有大量现金及供应链融资，流动性极强，所以他们能够借助金融手段快速发展。
房地产是资本密集型的企业，离不开金融的支持。与此同时，房地产企业也需要不断进行产业升级，10年后房地产开发商属性将越来越弱化，其资管属性、金融属性将越来越强，如土地本身具有很强的金融属性，可以做抵押等，而未来土地的价值将通过产业规划、政府城市功能重新定位而不同。
当下房地产企业受负债率等影响，做的是短线，赚的都是快钱、小钱，但如果有金融资本的支持，将可以做长线，如长租公寓、养老社区等。我之前参观过美国加州养老社区，他们实际上是做成金融产品，租几十年后，本金可以退，而他们拿这些钱去做投资，反哺养老产业。首金资本会依托首创置业的城市圈等优势而发展，但更多的是以金融来促进产业的发展。
《21世纪》：现在也有很多企业在发展养老地产产业，但成功的并不是太多，您认为是什么原因？未来首金资本是否也会将养老作为重点发展方向？
范书斌：主要原因包括成本及模式等问题。一些社会资本是靠招拍挂拿的土地，成本比较高，运营压力较大。
长租公寓形成规模化，不仅是首创置业也是首金资本的方向，同时是首创作为国企履行社会责任的重要体现。长租公寓的其中一个重要方向便是养老，因为老有所养是我们政府倡导的，也具有一定公益性质。
首金资本未来将主要通过跟政府的合作来运营，我们将使用集体用地，成本可以大幅下降。我们将与IDG 等机构进行深度合作，不仅是从资金上，更多的是从资源方面。